Главная | Уголовный юрист | Договор купли продажи будущей недвижимости образец

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года

Скачать электронную версию Библиографическое описание: Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: Москва, ноябрь г.

гигантский договор купли продажи будущей недвижимости образец должно быть

Ваш полиграфический партнер, Договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время. Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем, что на этапе строительства возможно в максимальной степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.

Таким образом, необходимость наиболее полного удовлетворения потребностей участников гражданского оборота приводит к его динамичности, возникновению на практике новых отношений, которые в меньшей степени урегулированы действующим законодательством. При применении такой договорной конструкции как предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости ввиду неправильного понимания норм гражданского законодательства на практике допускается много ошибок, в результате чего возникают существенные риски для обеих сторон договора, и самый существенный риск — невозможность понуждения заключения основного договора.

В соответствии с ст. Как отмечает, Павлов А. Как имущественные эти правоотношения рассматривают Агарков А. Однако при этом основное обязательство по основному договору, являющееся имущественным, автоматически не придает имущественный характер содержанию предварительного договора. Характер правоотношения, порождаемого предварительным договором, основной договор не предопределяет, несмотря, на существующую между этими обязательствами связь. Содержание правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника.

Как указывает, Красавчиков О. Анализируемый вид правоотношений правильнее отнести к числу неимущественных организационных. Аналогичной точки зрения придерживается Суханов Е. Статья ГК РФ определяет обязательство как правоотношение, в силу которого кредитор имеет право требовать от должника совершения определенного действия или воздержания от определенного действия.

По мнению Павлова А. Это разнообразие может охватывать собой действия неимущественного характера [7]. Однако ни статья ГК РФ, ни иные положения общей части обязательственного права не указывают на то, что предметом обязательства может быть только действие имущественного характера. Таким образом, можно сделать вывод о том, что принципиально допустимы неимущественные обязательства в отечественном гражданском праве, а содержание предварительного договора сводится к неимущественным по своему характеру обязательствам сторон заключить договор.

При использовании на практике конструкции предварительного договора купли- продажи объектов строящейся недвижимости существует некоторая сложность в определении предмета договора, сроках заключения основного договора. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Соответственно, объект недвижимости должен быть однозначно определен и при заключении предварительного договора.

Суды длительное время исходили из того, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета. Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: Таким образом, высшие арбитры поддержали ранее сложившуюся судебную практику по вопросам индивидуализации объектов строящейся недвижимости см.

просто договор купли продажи будущей недвижимости образец конце концов

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что с целью снижения указанного риска в предварительном договоре для индивидуализации предмета основного договора следует указывать следующие характеристики строящегося объекта недвижимости: Следует обратить внимание, что поскольку технический учет осуществляется после завершения строительства здания, то документы технического учета в момент заключения предварительного договора невозможно приложить.

В этом случае можно рекомендовать приложить к предварительному договору план помещений, оформленный в соответствии с проектно документацией на здание, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы, в соответствии со ст. При использовании на практике конструкции предварительного договора существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора для объектов недвижимости, создаваемых строительством.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случае, когда заключается предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости, следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца ст.

Однако точную дату регистрации права собственности продавца сложно заранее определить. Ссылаясь на невозможность точного определения этой даты, часто срок заключения основного договора формулируется следующим образом: Однако такое определение срока заключения основного договора противоречит гражданскому законодательству.

Последние новости

Правила определения сроков указаны в статье ГК РФ, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

Государственная регистрация права собственности зависит от усмотрения или волеизъявления стороны договора — продавца, следовательно, в этой части должна рассматриваться как факт-действие. Кроме того, обязательным условием события является неизбежность его наступления.

Однако на момент заключения и исполнения договора может отсутствовать разрешение на строительство, либо не будет закончено строительство, либо по окончании строительства здание может не быть принято в эксплуатацию, что, в свою очередь, не позволяет утверждать о неизбежности наступления срока. Соответственно, срок в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п.

Если в указанный срок основной договор купли-продажи не будет заключен и не будет получено предложение от продавца о заключении основного договора, то обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратятся. В целях снижения данного риска, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени. Для устранения указанного риска, в случае если срок определяется календарной датой, ее необходимо рассчитать таким образом, чтобы было возможно завершено строительство объекта недвижимости, объект введен в эксплуатацию и осуществлена государственная регистрация права собственности продавца на объект недвижимости.

Признание за отношениями, вытекающими из предварительного договора, обязательственного характера, делает актуальным вопрос об обеспечении исполнения подобного обязательства. Большинство авторов [5, с. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения п.

При подписании предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму, которая засчитывается после подписания основного договора в счет причитающихся от него платежей. В случае отказа от заключения основного договора сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка п.

Задаток выполняет три функции: Вместе с тем, в рамках нашего исследования особый интерес представляет платежная функция задатка. Ее реализация заключается в следующем: Ранее уже рассматривалось, что заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных обязательств. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что в рамках предварительного договора платежная функции задатка не может быть реализована. Полученная же стороной сумма задатка должна рассматриваться как неосновательное обогащение, и должны применяться правила главы 60 ГК РФ.

Удивительно, но факт! Такой вариант по своим правовым последствиям с точки зрения возникновения прав на объект аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: Следует обратить внимание, что поскольку технический учет осуществляется после завершения строительства здания, то документы технического учета в момент заключения предварительного договора невозможно приложить.

Подобная позиция нашла подтверждение в правоприменительной практике, так в Постановлении ФАС Уральского округа от Однако использование задатка как обеспечение по предварительному договору признавалось многими судами законным и допустимым Постановление ФАС Волго-Вятского округа от В настоящее время, именно на эту позицию ссылаются суды, признавая ничтожным условие о задатке.

Следует отметить, что позиция Высшего Арбитражного суда РФ, по вопросу невозможности обеспечения задатком предварительного договора вызвала серьёзную дискуссию [3,с.

Договорное право

Исходя из смысла закона ст. Однако, как нами уже было исследовано, предварительный договор является организационным, порождает лишь обязательство заключить основной договор, и не предусматривает платежей, соответственно не может быть реализована платежная функция задатка. Таким образом, на практике, при формировании условий предварительного договора должна быть учтена правовая позиция ВАС РФ.

Однако, из поименованных способов обеспечения исполнения обязательств, в качестве исполнения обязательств по предварительному договору может быть использована неустойка. В соответствии с п.

Обсуждение

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Неуплата неустойки связана с фактом неисполнения должником своих обязательств, она зависит от наличия общих оснований ответственности и не зависит от характера неисполняемого должником обязательства. Таким образом, обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены неустойкой. На практике нередко в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору используется обеспечительный платеж.

Существующая судебная практика признает обеспечительный платеж непоименованным способом обеспечения ФАС Поволжского округа Постановление от Однако при использовании указанного способа обеспечения в договоре должен быть описан его обеспечительный механизм, основания и порядок удовлетворения требований сторон. Вместе с тем, при применении любых обеспечительных мер необходимо обратить внимание на следующее. В случае, если предварительный договор, устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате п.

Таким образом, подводя итог проведенному исследованию можно сделать следующие выводы: Применение предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости, и допускаемые при этом ошибки в определении сроков заключения основного договора либо описании объекта недвижимости влекут за собой существенные риски для обеих сторон, и самый существенный риск — невозможность понуждения заключения основного договора. В целях снижения указанных рисков, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости срок должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени.

При описании объекта недвижимости можно указывать следующие характеристики: Предварительный договор порождает неимущественные организационные обязательства сторон заключить основной договор. В качестве обеспечения по предварительному договору возможно использование неустойки и обеспечительных платежей. И если применение неустойки не вызывает споров, то выбор такого способа, как обеспечительные платежи имеет определенные правовые риски. Задаток не может быть использован в качестве способов обеспечения исполнения обязательств.

В целях снижения рисков переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, предварительный договор не должен содержать условия об уплате цены или ее части недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора?

Заключение договора в обязательном порядке: Основные термины генерируются автоматически:

Читайте также:

  • Запросы с адреса 9000
  • Порядок определения размера долей наследников по закону
  • Гражданский кодекс статья453
  • Дата выдачи водительского удостоверения по номеру